Obowiązujące przepisy przewidują szerokie uprawnienia najemcy lokalu użytkowego, w tym m. in. do żądania obniżenia czynszu za czas istnienia wad mających wpływ na przydatność przedmiotu najmu do umówionego użytku, czy też w zakresie wypowiedzenia umowy. Zapraszam na omówienie uprawnień najemcy wobec wynajmującego w związku z wadami lokalu. – r. pr. Karol Borkowski
Po pierwsze należy wspomnieć o zasadzie, iż za czas trwania wady najemca jest uprawniony do żądania obniżenia czynszu. Uprawnienie to przysługuje jedynie gdy wady rzeczy będącej przedmiotem najmu ograniczają jej przydatność.
Co ważne art. 664 § 1 k.c. (bo o nim tu mowa) wskazuje jedynie na sam fakt istnienia uprawnień najemcy, nie zostały tu jednak wprowadzone żadne automatyzmy. W momencie zaś gdy sytuacja taka zaistnieje (generująca owe uprawnienia), oraz gdy najemca złoży odpowiednie oświadczenie wobec wynajmującego, przeradza się to w konkretne roszczenia, np. w zakresie wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym, czy obniżenia czynszu wobec wynajmującego. Wynika to wprost z wyroku Sądu Najwyższego w sprawie II CSK 610/12.
Warto wskazać również kiedy w ogóle złożenia oświadczenia wobec wynajmującego spowoduje jakikolwiek skutek prawny. Otóż umowa najmu lokalu, która została zawarta na czas nieoznaczony ma prawo być wypowiedziana w dowolnym momencie z zachowaniem odpowiedniego terminu wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia jest ściśle skorelowany z tym jak ustalono płatność czynszu, tj. gdy mówimy o płatnym miesięcznie czynszu wówczas reguluje to art. 688 Kodeksu cywilnego, tj. wypowiedzenie działa na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (w takim wypadku umowa najmu rozwiąże się z początkiem czwartego miesiąca).
Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, gdy mowa o umowach zawartych na czas oznaczony. Taki stosunek zobowiązaniowy może być wypowiedziany tylko w przypadkach precyzyjnie określonych w umowie najmu lokalu użytkowego lub w przepisach Kodeksu cywilnego. Aby wymienić je, zacząć należy od istnienia wad lokalu, które zagrażają życiu lub zdrowiu: art. 682 k. c. (uruchamia możliwość wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym bez konieczności zachowania okresu wypowiedzenia). Idąc dalej powodem rozwiązania umowy jest wykraczanie osoby najmującej lokal użytkowy w rażący sposób przeciwko porządkowi domowemu lub czynienie przez swoje niewłaściwe zachowanie korzystania z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 k. c.), co skutkuje możliwością wypowiedzenia umowy przez wynajmującego w trybie natychmiastowym. Kolejną przesłanką jest zbycie nieruchomości, gdy umowa wciąż trwa, co w sposób oczywisty umożliwia nowemu właścicielowi przedmiotowej nieruchomości wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia.
Wskazać należy również na sytuację, gdy zaistnienie wady w lokalu użytkowym umożliwia złożenie oświadczenia o obniżeniu czynszu. W doktrynie i orzecznictwie uwidoczniły się zasadne wątpliwości, czy możliwym jest żądanie przez najemcę obniżenia czynszu w taki sposób, iż jest ów zwolniony zupełnie z jakiejkolwiek zapłaty (w sytuacji gdy wady lokalu całkowicie uniemożliwiają korzystanie z lokalu). W znacznej przewadze wyroków Sądu wskazują, iż wspominamy już wyżej art. 664 k.c. nie daje najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu. Warto wskazać tu na wyrok tutejszego Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 26 marca 2015 roku, (w sprawie o sygnaturze akt I ACa 958/14). Wskazał on, iż art. 664 k.c. nie stanowi o prawie najemcy do powstrzymania się z zapłatą czynszu, a jedynie przewiduje roszczenia pozwalające w określonych przypadkach na żądanie obniżenia czynszu lub wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Jest to jedynie krótkie zakreślenie uprawnień najemcy, które jak widać aby mogły zostać zrealizowane, powinny zostać przeprowadzone w ściśle określonym reżimie. Ważne są tu terminy, sposób złożenia oświadczenia woli, a także sama ocena istotności wady – w każdym z tych problemów a w razie potrzeby także w zakresie reprezentacji przed sądem pomoże radca prawny czy adwokat. Nasza Kancelaria zaprasza do współpracy – przeanalizujemy umowę i stan faktyczny, a w razie konieczności sprowadzimy roszczenie na drogę postępowania sądowego.
Zapraszamy do zapoznania się z innymi publikacjami Kancelarii na naszym blogu:
https://kancelariasamoszuk.pl/pl/aktualnosci/
r. pr. Karol Tomasz Borkowski
